Điểm mới đầy tranh cãi?
Theo Dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, tại Điều 50 và 51 quy định người sử dụng đất, cụ thể là tổ chức, DN, cá nhân được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo hình thức trả tiền một lần, phải nộp bổ sung phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng với thời gian từ ngày bàn giao đất trên thực địa đến thời điểm cơ quan Nhà nước có quyết định phê duyệt giá đất, cộng thêm 5,4%/năm tính trên số tiền đất tương ứng chưa được nộp.
Khu đô thị mới trên địa bàn huyện Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: Công Hùng
Cách hiểu đơn giản, nếu việc xác định giá đất kéo dài 1 năm kể từ khi nhà đầu tư được bàn giao đất trên thực địa, thì ngoài tiền sử dụng đất theo giá phê duyệt, DN còn phải nộp thêm khoản phụ thu tương đương 5,4% số tiền phải nộp, được tính như một dạng “lãi suất” cho khoảng thời gian chậm. Đáng nói, đây là quãng thời gian chờ xác định giá đất – một quy trình hành chính vốn phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ làm việc của các cơ quan Nhà nước.
Trích dẫn
“Khi Nhà nước giao đất mà chưa xác định được giá, trách nhiệm hoàn toàn thuộc về cơ quan quản lý. Người dân hay DN không thể bị coi là “có lỗi” và bị tính thêm khoản 5,4%/năm – một dạng lãi suất ẩn danh như vậy. Nếu áp dụng điều này, có thể gây hiểu lầm là đang hợp pháp hóa việc bắt bên không có lỗi phải gánh rủi ro tài chính” - PGS. TS Đinh Văn Ân – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phân tích.
Trên thực tế, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá, phê duyệt phương án giá đất… thường kéo dài nhiều tháng, thậm chí vài năm. Ví như khảo sát của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), có những trường hợp DN chờ đến 18 - 24 tháng mới được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất để hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Trong suốt thời gian đó, đất đã được bàn giao nhưng không thể triển khai dự án hoặc phải tạm dừng, vận hành "trên giấy" với nhiều rủi ro pháp lý.
“Việc yêu cầu người sử dụng đất nộp thêm 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất chưa xác định là không hợp lý, vì DN chưa thể triển khai xây dựng, chưa thu được dòng tiền, nhưng lại bị tính như đã khai thác đất, đây là chính sách tạo “gánh nặng kép”. Đơn cử, một dự án 10ha tại TP Hồ Chí Minh chờ xác định giá đất gần 2 năm, với mức tạm tính tiền sử dụng đất là 1.000 tỷ đồng, DN sẽ phải nộp thêm khoảng 108 tỷ đồng – một con số khổng lồ và có thể đẩy dự án đến bờ vực thua lỗ” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh phân tích.
Chính sách cần sửa đổi để đi vào cuộc sống
Theo đánh giá của các chuyên gia, Dự thảo quy định tại Điều 50 và 51 có thể tạo ra nhiều xung đột pháp lý trong thực tiễn thi hành. Thứ nhất, nguyên tắc cơ bản của pháp luật hành chính, người dân chỉ chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ khi được quy định rõ ràng, minh bạch và trong khả năng kiểm soát của họ. Việc yêu cầu người sử dụng đất trả phí cho thời gian mà chính họ không thể kiểm soát (thời gian chờ xác định giá) dễ xảy ra kiện tụng và phản ứng xã hội.
Thứ hai, mức 5,4% được đưa ra mà không có căn cứ rõ ràng về cơ sở tính toán: là mức lãi tham chiếu? là chi phí cơ hội? hay là con số hành chính đơn thuần? Câu hỏi này chưa được tổ biên tập Dự thảo giải trình cụ thể.
Thứ ba, không có quy định ràng buộc cơ quan Nhà nước phải chịu trách nhiệm nếu chậm trễ kéo dài. Trong khi DN bị tính tiền mỗi ngày, thì cơ quan hành chính lại không chịu áp lực thời gian cụ thể. Điều này không chỉ phi lý mà còn đi ngược lại chủ trương “Chính phủ kiến tạo, liêm chính, hành động”.
“Dự thảo quy định thêm 5,4% trên khoản nghĩa vụ tài chính chưa xác định như một dạng lãi phạt, nhưng lại không có căn cứ pháp lý rõ ràng và cũng không được xác định trong bất kỳ hợp đồng hay cam kết nào với người sử dụng đất. Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, mọi khoản thu, chi có tính chất bắt buộc phải được quy định cụ thể, minh bạch về căn cứ, mục đích và đối tượng. Ở đây, mức 5,4% là con số hành chính, không gắn với thực tiễn thị trường và cơ chế kiểm soát. Nếu áp dụng, dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và Nhà nước” - luật sư Nguyễn Hồng Tuyến (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) chỉ rõ vấn đề.
Để bảo đảm sự đồng thuận và khả thi trong triển khai, nhiều chuyên gia đề xuất sửa đổi hai điều khoản nói trên theo các hướng sau: Thứ nhất, xác định rõ trách nhiệm của các bên, nếu chậm trễ xác định giá đất do lỗi của người sử dụng đất (nộp thiếu hồ sơ, chậm phản hồi…), thì mới tính phụ phí. Nếu do lỗi cơ quan Nhà nước, phải miễn phí hoặc thậm chí bồi hoàn thiệt hại cho DN.
Thứ hai, thiết lập khung thời gian cứng, Chính phủ cần quy định rõ thời hạn tối đa để hoàn tất việc xác định giá đất (ví dụ 60 ngày kể từ ngày giao đất thực địa), nếu quá hạn, DN được miễn phụ thu 5,4%. Thứ ba, làm rõ cơ sở tính toán mức 5,4%, phải có giải trình chính sách, căn cứ tài chính rõ ràng để tạo sự minh bạch, tránh tạo cảm giác “thuế ẩn” hay “phí trá hình”. Thứ tư, tăng trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý, trong đó gắn trách nhiệm cá nhân và tổ chức với tiến độ xác định giá đất, tạo động lực cải cách hành chính thực chất.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, một thay đổi nhỏ về quy định tài chính đất đai cũng có thể làm thay đổi toàn bộ mô hình tài chính của một dự án. Nếu không có đánh giá đầy đủ, sẽ gây ra hậu quả gián tiếp như: tăng giá nhà, dừng dự án, thậm chí phá sản DN vừa và nhỏ.
Các chuyên gia đều chung quan điểm rằng, chính sách đất đai cần xuất phát từ thực tiễn, từ công bằng và hiệu quả, thay vì nặng tính hành chính, trở thành rào cản vô hình, đẩy DN rơi vào vòng xoáy chi phí – thủ tục bất định kéo dài.
Trích dẫn
