Giá căn hộ leo thang chưa có điểm dừng
Nếu như giai đoạn 2020-2022, mức giá căn hộ từ 50-70 triệu đồng/m² từng được xem là “cao cấp” tại Hà Nội, thì đến nay, mặt bằng giá mới đã được thiết lập ở ngưỡng hoàn toàn khác. Không chỉ khu vực trung tâm, nhiều dự án tại vùng ven hoặc khu vực đang phát triển hạ tầng cũng đã vượt xa “ngưỡng trăm triệu” mỗi mét vuông.
Theo Bộ Xây dựng, áp lực từ chi phí đầu vào tăng mạnh là nguyên nhân chủ đạo đẩy giá nhà lên cao. Giá vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng cùng lãi vay tài chính đều tăng trong thời gian qua, khiến tổng mức đầu tư dự án bị đội lên đáng kể. Bên cạnh đó, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm cũng góp phần khiến các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn để đảm bảo hiệu quả tài chính.
Giá căn hộ tại Hà Nội leo thang chưa có điểm dừng. Ảnh: Doãn Thành
Diễn biến này đang phản ánh rất rõ tại các dự án đang triển khai trên thị trường. Đơn cử, dự án The Reflection West Lake tại khu vực Phú Thượng dù mới trong giai đoạn khởi công nhưng mức giá dự kiến đã dao động từ 170-215 triệu đồng/m². Đây là mức giá từng chỉ xuất hiện ở các dự án siêu sang tại khu vực lõi trung tâm Hà Nội.
Tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi được xem là “thủ phủ” nguồn cung căn hộ mới trong nhiều năm qua, thị trường gần như không còn căn hộ dưới 100 triệu đồng/m². Mặt bằng giá phổ biến hiện dao động khoảng 93-96 triệu đồng/m². Ngay cả những dự án từng được xếp vào nhóm tầm trung như The Sapphire hay Vihacomplex hiện cũng đã “neo” ở mức từ 85-118 triệu đồng/m².
Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Các dự án như Vinhomes Metropolis hay Sun Feliza Suites hiện ghi nhận mức giá từ 160-258 triệu đồng/m², tiệm cận nhiều thị trường phát triển trong khu vực.
“Việc giá căn hộ tăng mạnh không còn là hiện tượng cục bộ mà đã trở thành xu hướng kéo dài trong vài năm gần đây. Đặc biệt, phân khúc trung cấp - vốn phục vụ nhu cầu ở thực của số đông người dân, đang ngày càng thu hẹp khi các dự án mới liên tục bị “đẩy” lên phân khúc cao cấp do áp lực chi phí”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhìn nhận.
Với việc mặt bằng giá tăng quá nhanh đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng trở nên khó khăn. Với mức giá trung bình 128 triệu đồng/m², một căn hộ diện tích khoảng 70m² tại Hà Nội hiện có giá khoảng 9 tỷ đồng. Đây là con số vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động có thu nhập trung bình.
Đáng lo ngại hơn, ngay cả tại các khu vực ngoại thành hoặc vùng ven, giá căn hộ cũng liên tục tăng theo hiệu ứng lan tỏa từ khu vực trung tâm. Nhiều dự án tại Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay Thanh Trì hiện đã tiệm cận mức giá của khu vực nội đô cách đây vài năm.
“Thị trường ngày càng phụ thuộc vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh hoặc giới đầu tư dài hạn, thay vì nhu cầu ở thực như trước. Nếu không sớm cải thiện nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở thương mại giá hợp lý và nhà ở xã hội, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập người dân sẽ tiếp tục nới rộng”, bà Phạm Thị Miền cho biết thêm.
Cần tái cân bằng cung - cầu
Trong khi giá nhà vẫn liên tục leo thang, thị trường lại xuất hiện dấu hiệu giảm tốc về thanh khoản. Cụ thể, trong quý I-2026, cả nước ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch BĐS thành công, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền, giảm gần 10% so với quý trước.
Một số liệu khác từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường trong quý I-2026 chỉ đạt khoảng 58%, thấp hơn quý trước. Đặc biệt, số lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội và các khu vực vùng ven đã giảm tới 22% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đó, tốc độ tiêu thụ chậm rõ rệt tại các dự án có giá trên 140 triệu đồng/m², dù vẫn có lượng khách hàng quan tâm nhất định, song nhóm sản phẩm siêu cao cấp đang đối mặt với bài toán thanh khoản khi tệp khách hàng ngày càng thu hẹp. Sau giai đoạn giá tăng liên tục, nhiều khách hàng bắt đầu thận trọng hơn trước quyết định xuống tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lãi vay vẫn hiện hữu và kỳ vọng lợi nhuận đầu tư không còn quá hấp dẫn như trước.
Cần có giải pháp để tái cân bằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Ảnh: Doãn Thành
PGS. TS Trần Kim Chung (nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho rằng, việc giá BĐS tăng do chi phí đầu vào là xu hướng khó tránh khỏi, song điều đáng quan tâm là cần kiểm soát để thị trường phát triển bền vững hơn, tránh nguy cơ mất cân đối kéo dài.
Một trong những giải pháp quan trọng là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực. Việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang triển khai sẽ giúp bổ sung thêm nguồn cung mới cho thị trường, qua đó giảm áp lực tăng giá.
Bên cạnh đó, cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vì quá tập trung vào phân khúc cao cấp. Các chính sách tín dụng ưu đãi cho người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, cũng cần được triển khai hiệu quả hơn để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Thị trường BĐS Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái định hình mới, trong đó yếu tố giá sẽ không còn là “động lực duy nhất”. Khi mặt bằng giá đã lên quá cao, thanh khoản và hiệu quả khai thác thực tế sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hơn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.
“Trong dài hạn, một thị trường phát triển lành mạnh cần được xây dựng trên nền tảng cân bằng giữa cung và cầu, giữa khả năng chi trả của người dân với mặt bằng giá nhà ở. Nếu không giải quyết được bài toán này, nguy cơ thị trường mất thanh khoản cục bộ ở phân khúc cao cấp hoàn toàn có thể xảy ra, dù giá bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao”, PGS. TS Trần Kim Chung cho hay.
